چرا تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان مهم است؟

متخصصان نگهداشت تأسیسات ساختمان تلاش می‌کنند ایمنی کلی تأسیسات را حفظ کنند. وضعیت ساختمان و تأسیسات در طی سالیان کاهش می‌یابد و در نتیجه بازدهی کلی امکان دارد کاهش پیدا کند. در صورت به تعویق افتادن تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان امکان خرابی تجهیزات و سیستم‌ها بیشتر می‌شود، به نیروی انسانی بیشتری برای نگهداری نیاز است، بازدهی کاهش پیدا می‌کند و مصرف انرژی (آب و برق) بیشتر می‌شود. این موارد می‌تواند باعث افزایش هزینه‌های عملیات و کاهش رضایت کارکنان و ساکنان شود. این مورد به‌ویژه زمانی به چشم می‌آید که مشکلات کوچک به‌تدریج بزرگ‌تر می‌شوند.

فارغ از صنعتی که در آن فعال هستیم، تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان یکی از جنبه‌های اصلی نگهداری ساختمان و مدیریت انرژی است. همۀ تجهیزات و دارایی‌های فیزیکی نیازمند نگهداشت هستند، اما ذات فرآیند به‌طور چشمگیری متفاوت است. نگهداشت مؤثر تأسیسات ساختمان باید بر تدوین نقشۀ راه، آموزش‌های اولیۀ مستمر و استفاده از فناوری‌های جدید مبتنی باشد. این سه مورد به هم وابستگی دارند. برای مثال سازمان باید بداند که در صورت استفاده از فناوری‌های جدید به چه دانش‌ها و آموزش‌هایی نیاز دارد.

درصورتی‌که تغییرات لازم رخ دهد، می‌تواند باعث تحول کلی فرآیند و برنامه‌های تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان شود. خدمات نگهداشت فارغ از اینکه توسط تیم‌های بیرونی انجام شوند یا داخلی، بسیار مهم هستند. دلایل اصلی انجام این خدمات عبارت‌اند از سلامت و ایمنی کارکنان، جلوگیری از تعمیرات پرهزینه، و فراهم‌سازی محیط دلپذیر برای کارکنان. در مجتمع‌های تجاری عظیم، فعالیت‌های نگهداشت نیازمند آموزش‌ها و گواهینامه‌های بیشتری است. برای نمونه افرادی که خدمات نگهداشت تأسیسات تهویۀ مطبوع، خطوط لوله و تأسیسات الکتریکی را انجام می‌دهند باید مجرب باشند و آموزش‌های لازم را دیده باشند. استفاده از تجهیزات حفاظتی شخصی (PPE) مناسب نیز یکی از ضرورت‌های این حوزه است.

چه خدماتی در موضوع نگهداشت تاسیسات ساختمان ارائه می‌شود؟

در ساختمان‌های تجاری بخش‌های مختلفی وجود دارد که نیازمند خدمات نگهداشت و مهندسی است:

1. تعمیر و نگهداری تاسیسات تهویه

   سیستم تهویۀ ساختمان (HAVC) نیازمند نگهداری است تا به‌خوبی و با قابلیت اطمینان بالا کار کند. کارکنان، ساکنان و بازدیدکنندگان از ساختمان برای راحتی بیشتر و استفاده از هوای مناسب به تأسیسات سرمایشی و گرمایشی نیاز دارند. نشانه‌های بالقوۀ مشکل از جمله گرمایش و سرمایش نامناسب و خرابی‌های پیش‌بینی‌نشده نیازمند تعمیرات اضافی هستند. تأسیسات سرمایشی و گرمایشی عموماً شامل فیلترهایی هستند که باید در فاصله‌های زمانی مناسب بازدید و در صورت لزوم تعویض شوند. تأسیسات مرکزی پیچیده شامل چیلرها، برج‌های خنک‌کننده و تأسیسات مرتبط نیز نیازمند تعمیرات دوره‌ای و پیشگیرانه هستند.

2. تعمیر و نگهداری تاسیسات الکتریکی

   حوزۀ نگهداری تأسیسات برقی از وظایف اولیه و ابتدایی تا وظایفی را که باید توسط متخصصان این حوزه انجام شوند را شامل می‌شود. نقص در لامپ‌ها از جمله خرابی‌های متداول این حوزه است. یکی دیگر از مشکلات رایج زمانی است که فیوزهای مدار خاموش می‌شوند، که نشان می‌دهد مصرف بیش‌ازحد انرژی باعث اضافه بار شده است. در بعضی موارد شاید به کلید مدار جدید لازم باشد. اجزای اصلی سیستم توزیع برق نیز نیازمند توجه کافی هستند و حتی شاید لازم به تعویض آن‌ها باشد. برای مثال می‌توان به ترانسفورماتورها، تابلو برق اصلی و ژنراتور اضطراری اشاره کرد.

3. تجهیزات ایمنی

   بسیاری از ساختمان‌های تجاری امروز دارای سیستم‌های حفاظت حریق چندوجهی هستند. عموماً سنسورها به پنل‌‌های مرکزی وصل می‌شوند. مهندسان ساختمان یا شرکت‌های نگهداری مسئول انجام آزمایش‌های زمان‌بندی‌شده، نظارت و تعویض و نگهداری قطعات این تأسیسات هستند. سیستم‌های حفاظت در مقابل حریق عموماً شامل هشدارهای صوتی مانند زنگ یا روشنایی قابل‌مشاهده هستند. سیستم اطفاء حریق معمولاً شامل ترکیبی از آبپاش‌هاست که به منبع آب متصل هستند و گاهی پمپ دارند. همچنین کپسول‌های آتش‌نشانی نیز نیازمند بازرسی‌های معمول هستند. نیروهای نگهداری همچنین مسئول نظارت و آزمایش کلیۀ چراغ‌های داخلی و خارجی و چراغ‌های علائم خروج هستند.

4. خطوط لوله‌کشی

   در مناطق پرکاربرد مانند آشپزخانه یا اتاق استراحت و در سرویس‌ها بهداشتی به خطوط لوله‌کشی است. اغلب از فرایند مهندسی برای رفع انسداد خطوط تخلیه و جایگزینی قطعات سخت‌افزاری مانند شیرها و حتی توالت‌های خارج از سرویس استفاده می‌شود. در تأسیسات یا املاک تجاری چندطبقه، نگهداری از پمپ‌های آب خانگی نیز باید مدنظر قرار گیرد.

خدمات فوق‌الذکر بسته به نیاز می‌تواند با زمانبندی متنوع به اجرا در بیاید:

• تعمیر روزانۀ تجهیزات: تعمیرات روزانه شامل خدماتی مانند لوله‌کشی و آبرسانی است که گاهی در تأسیسات ساختمان‌ها انجام می‌شود.
• تعمیرات سالانه: این سرویس نگهداری برای حفظ زیبایی ساختمان‌ها و خدمات و همچنین تداوم عمر آن‌ها انجام می‌شود و شامل کارهایی مانند سفیدشویی، رنگ‌آمیزی، نظافت خطوط، مخازن و غیره می‌شود.
• تعمیرات ویژه: تعمیرات ویژه ساختمان برای جایگزینی قسمت‌های موجود ساختمان‌ها و خدماتی که در اثر قدیمی‌ شدن ساختمان‌ها خراب می‌شوند انجام می‌شود.

خدمات نگهداشت تأسیسات ساختمان برای چه سازه‌هایی ارائه می‌شود؟

همان‌طور که گفته شد، نقشۀ کلی تعمیرات عموماً بر اساس مختصات فیزیکی ساختمان تدوین داده می‌شود. بیایید با هم نگاهی به انواع دارایی‌های تجاری بیندازیم که هر کدام سیستم‌ها و نیازمندی‌های خاص خودشان را دارند.

• ساختمان‌های عمومی: دارایی‌های که تحت عنوان اموال عمومی از آن‌ها یاد می‌شود، عموماً توسط دولت مرکزی، محلی یا منطقه‌ای اداره می‌شوند. برای مثال کتابخانه‌ها، مؤسسه‌های درمانی، مؤسسه‌های آموزشی و زیرساخت‌های حمل‌ونقل جزو اموال عمومی هستند. مدرسه رایج‌ترین اموال عمومی است که به‌دلیل استانداردها و کاربری‌اش نیازمند نگهداری وسیع است.
• ساختمان‌های صنعتی: دارایی‌هایی که تحت عنوان صنعتی از آن‌ها یاد می‌شود اغلب بسیار وسیع هستند و دارای ورودی و خروجی‌های مختلف هستند. عموماً دارای تأسیسات سرمایشی و گرمایشی پیچیده، سیستم توزیع برق و همچنین گاهی سردخانه‌های بزرگ هستند. در این دارایی‌ها عموماً فعالیت‌های تولیدی یا انواع کارهای صنعتی سبک انجام می‌شود. مجتمع‌های صنعتی عموماً دارای انبارهای بزرگی هستند که کالاها در آن ذخیره و برای توزیع آماده می‌شود.
• ساختمان‌های اداری و تجاری: این دارایی‌های تجاری عموماً کاربردهای مختلفی دارند که نیازهای حوزه‌های کسب‌وکار مختلف را در ساعات عادی روز تأمین می‌کند. ساختمان‌های اداری و تجاری از ساختمان‌های مرتفع در یک منطقۀ تجاری مرکزی گرفته تا پروژه‌های کم‌تراکم در حومۀ شهر را شامل می‌شوند. این دارایی‌ها عموماً شامل آسانسور، پارکینگ و تأسیسات سرمایشی و گرمایشی مناسب هستند. ساخت‌وسازهای جدید برای مشتریان جدید فرایندی رایج در سطح شهرهاست.
• مجتمع‌های درمانی: هیچ فرقی نمی‌کند که این دارایی بیمارستان است، درمانگاه است یا مطب پزشک، زیرا در نهایت نیازمندی‌های آن‌ها یکسان است. دسترس‌پذیری سیستم‌های ضروری جزو اصول خدشه‌ناپذیر است. بیمارستان‌ها عموماً دارای نیروهای نگهداشت شبانه‌روزی هستند و برای تأمین نیازهای بیماران به سیستم‌های پشتیبان بزرگی نیاز است. ارائۀ واکنش به موارد اضطراری، از جمله بلایای طبیعی و هشدارهای حریق، نیازمند توجه و آموزش کامل واحد نگهداشت است.
• مجتمع‌های تجاری: دارایی‌های خرده‌فروشی از مجتمع‌های بزرگ گرفته تا مراکز خرید و پروژه‌های کوچک‌تر را شامل می‌شود. عموماً این دارایی‌ها نسبت به سایر دارایی‌های تجاری ساعات بیشتری در طول روز مشغول فعالیت هستند و ساکنانش متناسب با قراردادشان وظیفۀ تعمیرات ضروری این مجموعه‌ها را بر عهده دارند. در این مجموعه‌ها تأسیسات سرمایشی و گرمایشی ممکن است شامل سیستم‌های بسیار وسیع تا سیستم‌های کوچک و تک‌نفره را شامل شود. با توجه به ماهیت این واحدها، به سیستم‌های پشتیبان روشنایی نیاز است.